Die Grundsteuer ist eine Steuer, die auf Immobilienbesitz erhoben wird und eine wichtige Einnahmequelle für Kommunen in Deutschland darstellt. In diesem Zusammenhang spielt der Begriff „wirtschaftliche Einheit“ eine wichtige Rolle, da er maßgeblich für die Berechnung der Grundsteuer ist. In diesem Artikel erfahren Sie alles Wissenswerte rund um die wirtschaftliche Einheit bei der Grundsteuer und wie diese ermittelt wird.
Was versteht man unter einer wirtschaftlichen Einheit bei der Grundsteuer?
Eine wirtschaftliche Einheit im Sinne der Grundsteuer bezieht sich auf die Zusammenfassung von Grundstücken, die eine gemeinsame wirtschaftliche Nutzung haben. Das bedeutet, dass die Grundstücke gemeinsam bewirtschaftet oder genutzt werden und so eine Einheit bilden. Die Ermittlung der wirtschaftlichen Einheit ist relevant, da sie die Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer bildet.
In Deutschland bezieht sich der Begriff „wirtschaftliche Einheit“ im Kontext der Grundsteuer auf eine Bewertungseinheit, also die Zusammenfassung von Grundstücken, Gebäuden oder Gebäudeteilen, die wirtschaftlich als eine Einheit betrachtet werden. Die Grundsteuer ist eine Kommunalsteuer auf den Besitz von Grundbesitz, also Grundstücke und Gebäude.
Eine wirtschaftliche Einheit kann zum Beispiel aus mehreren nebeneinanderliegenden Grundstücken bestehen, die demselben Eigentümer gehören und zusammen bewirtschaftet werden. Auch ein Gebäudekomplex, der aus verschiedenen Teilen besteht, aber eine funktionale Einheit bildet, kann als wirtschaftliche Einheit angesehen werden.
Für die Bemessung der Grundsteuer werden diese wirtschaftlichen Einheiten als Ganzes betrachtet und bewertet. Darauf basierend wird ein einheitlicher Hebesatz angewandt und die Grundsteuer berechnet. Der Sinn dahinter liegt in der Vereinfachung des Bewertungs- und Besteuerungsverfahrens, indem nicht jede einzelne Parzelle oder jedes Grundstück separat bewertet und besteuert werden muss, sondern die übergeordnete wirtschaftliche Nutzung im Vordergrund steht.
Wie ist eine wirtschaftliche Einheit bei Grundstücken definiert?
Die Definition einer wirtschaftlichen Einheit bei Grundstücken ergibt sich aus ihrer gemeinsamen Nutzung oder Bewirtschaftung. Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn mehrere Grundstücke zusammen landwirtschaftlich genutzt werden oder wenn mehrere Gebäude auf einem Grundstück gemeinsam verwaltet werden. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Grundstücke direkt aneinandergrenzen oder ob sie räumlich voneinander getrennt sind.
Eine wirtschaftliche Einheit bei Grundstücken bezieht sich in der Regel auf die Zusammenfassung mehrerer Grundstücke oder Grundstücksteile, die in ihrem Zusammenhang eine größere, einheitliche Funktion erfüllen und somit als eine Einheit betrachtet werden können. Diese Definition kann im Kontext der Immobilienbewertung, des Grundbuchwesens oder des Steuerrechts Bedeutung erlangen.
Im Immobilienbereich besteht eine wirtschaftliche Einheit aus Grundstücken oder Grundstücksteilen, die gemeinsam genutzt werden und von denen angenommen wird, dass ihre gemeinsame Nutzung einen höheren Gesamtwert oder Nutzen als die einzelnen Teile separat ergibt. Dies könnte zum Beispiel ein Bauernhof sein, der sich über mehrere benachbarte Parzellen erstreckt, oder ein Unternehmensgelände mit verschiedenen Gebäuden und Anlagen, die zusammen genutzt werden.
Bei der Grundstücksbewertung und -besteuerung impliziert der Begriff ebenfalls, dass die Summe der einzelnen Teile weniger wert sein kann als das Ganze. Dementsprechend werden bei der Bewertung zum Zwecke der Bemessung von Steuern oder der Festsetzung von Verkaufspreisen, die einzelnen Grundstücke nicht separat, sondern in der Gesamtheit der wirtschaftlichen Einheit betrachtet.
Die genaue juristische Definition und die damit verbundenen rechtlichen Konsequenzen können je nach Land und dessen speziellen Gesetzen und Vorschriften variieren. Im deutschen Recht, zum Beispiel, ist die wirtschaftliche Einheit im Bewertungsrecht (Bewertungsgesetz) sowie für Grundbuchangelegenheiten und Besteuerung (Erbschaft- und Grunderwerbsteuer) von Bedeutung, wo sie die Bemessungsgrundlage für bestimmte Steuerarten darstellen kann.
Bei Unklarheiten oder zur Klärung von spezifischen Fragen bezüglich wirtschaftlicher Einheiten bei Grundstücken sollte ein Fachanwalt für Immobilienrecht oder ein versierter Immobiliensachverständiger konsultiert werden.
Angaben zur Art der wirtschaftlichen Einheit
Um die Grundsteuer korrekt berechnen zu können, müssen Sie Angaben zur Art der wirtschaftlichen Einheit machen. Dazu zählen Informationen über die Nutzung der Grundstücke, wie beispielsweise landwirtschaftliche Nutzung, gewerbliche Nutzung oder Wohnnutzung. Diese Angaben werden in der Regel im Grundsteuerbescheid oder im Liegenschaftskataster vermerkt.
Die Art der wirtschaftlichen Einheit bei Grundstücken kann je nach Kontext unterschiedliche Aspekte beinhalten. Im Rahmen von Immobilienwirtschaft und Katasterwesen sind typischerweise folgende Angaben von Bedeutung:
- Grundbuchangaben: Jedes Grundstück ist im Grundbuch eingetragen. Die Grundbuchangaben umfassen Eigentümer, Größe, Lage und Art des Grundstücks (z.B. Bauland, Landwirtschaftsfläche, Waldfläche), sowie Lasten und Beschränkungen wie Hypotheken, Wegerechte, Vorkaufsrechte usw.
- Flächennutzungsplan: Er gibt vor, wie die Flächen einer Gemeinde genutzt werden sollen (z.B. als Wohngebiet, Industriegebiet, gemischtes Gebiet, Sondergebiet).
- Bebauungsplan: Im Bebauungsplan wird festgelegt, wie genau auf den einzelnen Flächen gebaut werden darf (z.B. Art und Maß der baulichen Nutzung, überbaubare Grundstücksfläche, maximale Gebäudehöhe).
- Bodenrichtwert: Er gibt den durchschnittlichen Lagepreis des Bodens für baureifes Land an und wird meist von Gutachterausschüssen festgestellt.
- Eigenschaften des Bodens: Hierzu gehören Bodenbeschaffenheit, Topografie und die mögliche Nutzung des Bodens (z.B. Ackerland, Grünland, Forstwirtschaft).
- Steuerliche Bewertung: Für die Grundsteuerbewertung ist die Art des Grundstücks entscheidend. Unterschieden wird z.B. zwischen unbebautem und bebautem Grundstück.
- Möglichkeiten der wirtschaftlichen Verwertung: Diese beinhalten z.B. Verpachtung, Bebauung, Verkauf oder landwirtschaftliche Nutzung.
Diese Informationen sind vor allem für Kaufinteressenten, Eigentümer, Investoren, Stadtplaner, Makler und Behörden von Bedeutung, da sie eine Grundlage für wirtschaftliche Entscheidungen, Planungen und steuerliche Bewertungen darstellen.
Ermittlung des Anteils an der wirtschaftlichen Einheit
Der Anteil an der wirtschaftlichen Einheit ist wichtig, um die Grundsteuer auf die einzelnen Eigentümer aufzuteilen. Sie finden diese Information im Grundbuch oder im Liegenschaftskataster. Der Anteil kann als Bruchteil, Prozentwert oder als Miteigentumsanteil angegeben sein.
Die Ermittlung des Anteils an einer wirtschaftlichen Einheit für Zwecke der Grundsteuer in Deutschland erfolgt nach bestimmten Bewertungsregeln, die im Bewertungsgesetz (BewG) festgelegt sind. Eine wirtschaftliche Einheit bei der Grundsteuer kann beispielsweise ein Grundstück sein, das aus mehreren Flurstücken besteht, die räumlich und wirtschaftlich zusammenhängen.
Um den Anteil an einer wirtschaftlichen Einheit zu ermitteln, müssen zunächst der Wert der gesamten wirtschaftlichen Einheit und dann die Anteile der einzelnen Eigentümer daran festgestellt werden. Hier einige Schritte, die bei der Ermittlung des Anteils an einer wirtschaftlichen Einheit für die Grundsteuer üblicherweise durchlaufen werden:
- Einheitsbewertung: Zunächst wird der sogenannte Einheitswert der wirtschaftlichen Einheit ermittelt. Der Einheitswert ist eine steuerrechtliche Größe, die auf festgelegten Bewertungsverfahren basiert. Für die Bewertung von Grundstücken sind in der Regel die Verhältnisse zum Hauptfeststellungszeitpunkt maßgebend.
- Anteilige Zurechnung: Besitzen mehrere Personen gemeinsam ein Grundstück (z.B. in einer Erbengemeinschaft, Wohnungseigentümergemeinschaft oder GbR), so wird der festgestellte Einheitswert entsprechend der Eigentumsanteile auf die einzelnen Miteigentümer verteilt.
- Erhebung der Grundsteuer: Die eigentliche Grundsteuer wird von den Gemeinden erhoben und richtet sich nach dem Einheitswert und dem von der Gemeinde festgelegten Hebesatz. Die Steuerschuld ergibt sich aus dem Produkt von Einheitswert, Grundsteuermesszahl (vom Finanzamt festgelegt) und dem Hebesatz.
- Umlage auf Mieter: In manchen Fällen, insbesondere bei vermieteten Objekten, kann die gezahlte Grundsteuer als Nebenkosten auf die Mieter umgelegt werden. Die Umlage erfolgt dabei anteilig entsprechend der gemieteten Fläche.
Wichtig zu beachten ist, dass das System der Einheitsbewertung und die Erhebung der Grundsteuer in Deutschland einem Reformprozess unterliegen und je nach Bundesland unterschiedlich sein können. Insbesondere nach dem Urteil des Bundesverfassungsgerichts vom April 2018 müssen die Regelungen zur Grundsteuer reformiert werden, was zu Änderungen in der Bewertung und Erhebung der Grundsteuer führen kann.
Für konkrete Berechnungen und Informationen sollte immer eine aktuelle Rechtsauskunft eingeholt oder das zuständige Finanzamt kontaktiert werden.
Wie beeinflusst die wirtschaftliche Einheit die Grundsteuer?
Die wirtschaftliche Einheit hat einen direkten Einfluss auf die Höhe der Grundsteuer, da sie die Berechnungsgrundlage bildet. Je größer die wirtschaftliche Einheit ist, desto höher fällt in der Regel auch die Grundsteuer aus. Daher ist es wichtig, den Umfang und die Art der wirtschaftlichen Einheit korrekt zu ermitteln und anzugeben.
In Deutschland ist die Grundsteuer eine Steuer auf den Besitz von Grundstücken und Gebäuden, die von den Kommunen erhoben wird. Die Grundsteuer betrifft somit direkt die wirtschaftliche Einheit, die das Grundstück oder Gebäude besitzt.
Die sogenannte „wirtschaftliche Einheit“ im Kontext der Grundsteuer bezieht sich in der Regel darauf, dass sämtliche zu einem Betrieb oder einem Unternehmen gehörenden Grundstücke und Gebäude insgesamt betrachtet und bewertet werden. Das bedeutet, dass nicht jedes Grundstück oder Gebäude einzeln, sondern alle zusammen als eine wirtschaftliche Einheit für die Bemessung der Grundsteuer herangezogen werden.
Die Grundsteuer wird normalerweise wie folgt berechnet:
- Einheitswert: Zunächst wird der Einheitswert des Grundstücks oder der wirtschaftlichen Einheit festgestellt. Der Einheitswert soll eigentlich den Wert der Immobilie widerspiegeln, basierte jedoch in vielen Bundesländern noch lange auf Werten von 1964 (alte Bundesländer) oder 1935 (neue Bundesländer). Aufgrund der überholten Bewertungsmethoden gab es eine Reform der Grundsteuer, deren Umsetzung bis 2025 abgeschlossen sein soll.
- Grundsteuermesszahl: Anwendung einer Grundsteuermesszahl auf den Einheitswert. Diese Grundsteuermesszahl variiert je nach Art des Grundstücks (z.B. landwirtschaftliche Flächen, Wohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke).
- Hebesatz: Den festgelegten Betrag multipliziert die Gemeinde anschließend mit dem von ihr festgesetzten Hebesatz, um die tatsächlich zu zahlende Grundsteuer zu ermitteln. Der Hebesatz ist ein wesentlicher Faktor, der von Gemeinde zu Gemeinde variieren kann und einen großen Einfluss darauf hat, wie hoch die zu zahlende Grundsteuer ausfällt.
Da die wirtschaftliche Einheit grundsätzlich den Wert einer Immobilie oder eines Immobilienportfolios darstellt, kann die Ausdehnung oder die Verringerung der zu dieser Einheit gehörenden Immobilien die Höhe der Grundsteuer beeinflussen. Wenn die wirtschaftliche Einheit wächst, also durch Zukauf von weiteren Grundstücken oder Gebäuden, kann dies eine Erhöhung des Einheitswertes und folglich eine höhere Grundsteuer nach sich ziehen. Entsprechend würde eine Verkleinerung der wirtschaftlichen Einheit, beispielsweise durch Verkauf oder Abbruch von Immobilien, eine Reduzierung des Einheitswertes und damit der Grundsteuer bedeuten.
Allerdings ist die genaue Berechnung und die daraus entstandene Auswirkung auf die Grundsteuer nach der Reform und in speziellen Situationen komplex und kann von verschiedenen weiteren Faktoren abhängen (z.B. steuerfreie Zeiten, spezielle Regelungen für denkmalgeschützte Gebäude etc.). Für genaue Aussagen sollten sich Eigentümerinnen und Eigentümer von Immobilien immer an das zuständige Finanzamt oder an Steuerberatende wenden.
Fehler bei der Ermittlung der wirtschaftlichen Einheit vermeiden
Fehler bei der Ermittlung der wirtschaftlichen Einheit können zu einer fehlerhaften Berechnung der Grundsteuer führen. Um dies zu vermeiden, ist es ratsam, die Angaben im Grundbuch und im Liegenschaftskataster regelmäßig zu überprüfen und gegebenenfalls zu aktualisieren.
Relevanz im öffentlichen Recht
Das Thema „wirtschaftliche Einheit Grundsteuer“ ist dem öffentlichen Recht zugeordnet, da es sich auf eine Steuer bezieht, die von staatlichen Behörden erhoben wird und die Rechtsgrundlage im Grundsteuergesetz hat. Das öffentliche Recht regelt die Beziehungen zwischen Staat und Bürgern sowie zwischen verschiedenen staatlichen Institutionen.
Auswirkungen der Grundsteuerreform auf die wirtschaftliche Einheit
Die Grundsteuerreform in Deutschland, die begonnen hat und ab 2025 vollständig umgesetzt sein wird, hat das Ziel, die Bewertung von Grundbesitz für die Grundsteuer auf eine neue, aktuellere gesetzliche Grundlage zu stellen. Dazu gehört auch das Prinzip der wirtschaftlichen Einheit, das bei der Bewertung der Grundstücke eine große Rolle spielt.
Die wirtschaftliche Einheit bezeichnet im Kontext der Grundsteuer ein Grundstück oder eine Kombination mehrerer Grundstücke, die gemeinsam genutzt und bewertet werden. Die Reform sieht vor, dass die bisherige pauschale Einheitsbewertung, die oft auf sehr alten Werten beruhte, durch eine Bewertung ersetzt wird, die den aktuellen Wertverhältnissen entsprechen soll.
Die Auswirkungen der Reform auf die wirtschaftlichen Einheiten könnten wie folgt sein:
- Neubewertung: Wirtschaftliche Einheiten werden im Zuge der Reform neu bewertet. Dafür werden sie nach ihrer Grundstücksart (z.B. Wohngrundstück, gewerbliche Grundstücke, land- und forstwirtschaftliche Betriebe) und ihrer Lage beurteilt.
- Änderung in der Steuerlast: Je nachdem, ob die neue Bewertung höher oder niedriger ausfällt als die alte Einheitsbewertung, kann sich die Grundsteuer für die Eigentümer einer wirtschaftlichen Einheit entsprechend erhöhen oder verringern.
- Transparenz: Die Reform soll zu einer transparenteren Bewertung führen, die aktuelle Marktwerte besser widerspiegelt und somit für Eigentümer und potenzielle Käufer nachvollziehbarer ist.
- Bürokratieaufwand: Mit der erstmaligen Neubewertung aller Grundstücke in Deutschland wird es – zumindest kurzfristig – zu einem erhöhten bürokratischen Aufwand kommen. Eigentümer müssen eventuell neue Eigenschaften ihrer wirtschaftlichen Einheit melden und Daten aktualisieren.
- Anpassung der Hebesätze: Um zu verhindern, dass die Reform zu einer flächendeckenden Erhöhung der Grundsteuer führt, haben die Kommunen die Möglichkeit, ihre Hebesätze anzupassen. Das bedeutet, dass trotz erhöhter Bewertung die tatsächliche Steuerlast stabil bleiben oder sich sogar verringern kann.
Es ist wichtig zu betonen, dass die konkreten Auswirkungen auf einzelne Grundstücke und wirtschaftliche Einheiten von einer Vielzahl von Faktoren abhängen werden, wie zum Beispiel der genauen Lage, der Art des Grundstücks und den Anpassungen durch die Kommunen. Eigentümer sollten sich daher individuell informieren und beraten lassen, um die Auswirkungen der Grundsteuerreform auf ihre spezifischen wirtschaftlichen Einheiten zu verstehen.
Die Grundsteuerreform, die in den kommenden Jahren in Deutschland umgesetzt wird, bringt auch Änderungen für die wirtschaftliche Einheit mit sich. Das bisherige System, bei dem der Einheitswert als Grundlage für die Ermittlung der Grundsteuer diente, wird durch ein neues System ersetzt, bei dem der Wert des Grundstücks und der darauf befindlichen Gebäude eine entscheidende Rolle spielen.
Die Grundsteuer wird künftig auf Basis des Bodenrichtwerts, des Gebäudewerts und der Grundstücksfläche berechnet. Diese Neuerungen könnten dazu führen, dass sich die wirtschaftlichen Einheiten verändern und neu bewertet werden müssen. Für Immobilienbesitzer ist es wichtig, sich frühzeitig mit den Auswirkungen der Grundsteuerreform auseinanderzusetzen und sich über mögliche Veränderungen bei der Berechnung der Grundsteuer und der wirtschaftlichen Einheit zu informieren. Die Reform soll dazu beitragen, die Grundsteuer gerechter und transparenter zu gestalten, wodurch die Belastung für die Bürgerinnen und Bürger fair verteilt wird.
Besondere Regelungen bei land- und forstwirtschaftlichen Flächen
Land- und forstwirtschaftliche Flächen unterliegen besonderen Regelungen bei der Bestimmung der wirtschaftlichen Einheit und der Grundsteuer. Hierbei spielt die tatsächliche Nutzung der Flächen eine entscheidende Rolle. Flächen, die landwirtschaftlich oder forstwirtschaftlich genutzt werden, bilden häufig eine wirtschaftliche Einheit, wenn sie räumlich und funktional zusammengehören und gemeinsam bewirtschaftet werden. Dies gilt auch für Gebäude, die der landwirtschaftlichen oder forstwirtschaftlichen Nutzung dienen.
Die Grundsteuer für land- und forstwirtschaftliche Flächen wird in der Regel nach dem Ertragswertverfahren berechnet, bei dem die durchschnittlichen Erträge der Flächen in den letzten Jahren als Grundlage dienen. Dabei wird auch die Art der Bewirtschaftung berücksichtigt. Bei der Ermittlung der wirtschaftlichen Einheit ist es wichtig, die Flächen korrekt zuzuordnen und die richtige Nutzung anzugeben. Andernfalls könnten unzutreffende Grundsteuerforderungen entstehen. Auch hier ist es ratsam, sich über die genauen Regelungen im Grundsteuergesetz zu informieren und bei Bedarf fachkundige Unterstützung, beispielsweise durch einen Steuerberater oder einen Anwalt, in Anspruch zu nehmen.
Fazit
Die wirtschaftliche Einheit spielt eine entscheidende Rolle bei der Berechnung der Grundsteuer. Durch das korrekte Ermitteln und Angeben der wirtschaftlichen Einheit stellen Sie sicher, dass die Grundsteuer fair und angemessen verteilt wird. Achten Sie darauf, dass Ihre Angaben im Grundbuch und im Liegenschaftskataster stets aktuell sind und passen Sie diese bei Änderungen der Nutzung oder der Bewirtschaftung entsprechend an.
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