Steuerliche Abschreibung bei selbst genutzten Immobilien: Tipps & Tricks

Wenn Sie eine selbst genutzte Immobilie besitzen, gibt es verschiedene Kosten, die Sie steuerlich geltend machen können. Dazu gehören die Absetzung, auf das Gebäude und die Kosten für Instandhaltung und Renovierung. Die Absetzung auf das Gebäude ist ein wichtiger Steuervorteil, der es Immobilienbesitzern ermöglicht, einen Teil der Kosten ihrer Immobilie von ihren Steuern abzuziehen.

Es gibt jedoch einige Einschränkungen, die zu beachten sind. Die Absetzung auf das Gebäude ist nur für den Teil des Gebäudes zulässig, der vermietet wird. Für den Teil des Gebäudes, der selbst genutzt wird, kann nur eine begrenzte Absetzung in Höhe von 2% vorgenommen werden. Darüber hinaus müssen die Kosten für Instandhaltung und Renovierung als Werbungskosten oder außergewöhnliche Belastungen geltend gemacht werden.

3% Abschreibung bei selbst genutzten Immobilien

Neben der begrenzten Abschreibung einer Immobilie in Höhe von 2% gibt es auch die Möglichkeit, eine 3%ige Abschreibung auf den Teil des Gebäudes vorzunehmen, der selbst genutzt wird. Dies ist jedoch nur möglich, wenn das Gebäude vor dem 1. Januar 1925 erbaut wurde und der Steuerpflichtige das Gebäude selbst nutzt.

Die 3%ige Abschreibung kann auch nur für die ersten acht Jahre nach dem Kauf oder der Fertigstellung des Gebäudes geltend gemacht werden. Es ist wichtig zu beachten, dass die 3%ige Abschreibung nur für den Teil des Gebäudes gilt, der selbst genutzt wird. Für den vermieteten Teil des Gebäudes kann die normale Absetzung in Höhe von 2% geltend gemacht werden.

Die 3%-Abschreibung für selbst genutzte Immobilien ist eine neue Regelung, die im Zusammenhang mit dem Wachstumschancengesetz in Deutschland eingeführt wurde. Sie Soll insbesondere Anreize für den Neubau von Wohnraum schaffen und gilt ab dem 1. Januar 2024. Hier die wesentlichen Punkte:

Voraussetzungen

Abschreibungsdetails

• Abschreibungssatz: 3% pro Jahr.
• Abschreibungsdauer: 33 Jahre (bis die gesamten Baukosten abgeschrieben sind).
• Bemessungsgrundlage: Die Baukosten der Immobilie (nicht der Grundstückswert).

Ziel der Regelung

Die Einführung der Abschreibung für selbst genutzte Immobilien soll:

• Den Bau neuer Wohnimmobilien fördern.
• Private Haushalte entlasten, die durch steigende Baukosten und Zinsen belastet sind.

Steuerliche Absetzbarkeit von Eigentumswohnungen

Die steuerliche Absetzbarkeit von Eigentumswohnungen hängt stark davon ab, ob die Immobilie selbst genutzt oder vermietet wird.

Die steuerliche Absetzbarkeit von Eigentumswohnungen ist ähnlich wie bei selbstgenutzten Immobilien. Sie können die Abschreibung auf das Gebäude sowie die Kosten für Instandhaltung und Renovierung geltend machen. Auch hier gilt die begrenzte Absetzung von 2% für den selbst genutzten Teil des Gebäudes.

Wenn Sie jedoch eine Eigentumswohnung vermieten, können Sie auch Abschreibungen auf den Teil des Gebäudes geltend machen, der vermietet wird. In diesem Fall können Sie die normale Abschreibung von 2% sowie die Sonderabschreibung von 5% geltend machen. Die Sonderabschreibung ist jedoch auf einen Zeitraum von vier Jahren begrenzt und kann nur für Wohnungen mit einem Baujahr vor dem 1. Januar 2002 geltend gemacht werden.

Selbstgenutzte Eigentumswohnung

Absetzbarkeit bei Selbstnutzung

Grundsätzlich sind die Kosten für eine selbst genutzte Eigentumswohnung steuerlich nicht abzugsfähig. Es gibt jedoch Ausnahmen:

Vermietete Eigentumswohnung

Absetzbare Kosten

Für vermietete Immobilien ist die steuerliche Absetzbarkeit wesentlich umfangreicher.

• Werbungskosten
  • Diese Kosten können vollständig abgesetzt werden:
    • Zinsen auf Immobiliendarlehen
    • Instandhaltungs- und Renovierungskosten.
    • Nebenkosten wie Hausverwaltung, Grundsteuer und Versicherungen.
• Abschreibung (AfA)
  • 2% pro Jahr für Gebäude, die nach dem 01.01.1925 errichtet wurden.
  • 2,5% oder 3% pro Jahr für ältere Gebäude oder besondere Bauvorhaben.
  • Bemessungsgrundlage: Anschaffungskosten des Gebäudes (ohne Grundstückswert).
• Sonderabschreibungen
  • Für Neubauten gibt es zusätzliche Absetzungsmöglichkeiten (z.B. Sonder-AfA gemäß § 7b EStG für den Mietwohnungsbau).
• Betriebskosten
  • Alle umlagefähigen und nicht umlagefähigen Betriebskosten sind abzugsfähig.
• Verluste aus Vermietung und Verpackung
  • Sollten die Einnahmen aus der Vermietung die Ausgaben nicht decken, können Verluste steuerlich geltend gemacht werden (sogenannter Verlustvortrag).

Besondere Regelungen

Doppelte Haushaltsführung

Wenn die Eigentumswohnung berufsbedingt genutzt wird, können Kosten wie Zinsen, Nebenkosten oder Abschreibung im Rahmen der doppelten Haushaltsführung abgesetzt werden.

Spekulationssteuer

Bei einem Verkauf innerhalb von 10 Jahren nach Erwerb fällt auf den Verkaufsgewinn Spekulationssteuer an, wenn die Immobilie nicht selbst genutzt wurde.

Berechnung der Abschreibung für selbst genutzte Immobilien

Um die Abschreibung für eine selbstgenutzte Immobilie zu berechnen, müssen Sie den Kaufpreis der Immobilie (ohne Grundstück) und das Baujahr des Gebäudes berücksichtigen. Die Abschreibung wird auf Basis der Anschaffungskosten berechnet und beträgt 2% pro Jahr.

Es ist jedoch zu beachten, dass die Abschreibung nur für den vermieteten Teil des Gebäudes gilt. Wenn Sie die 3%ige Abschreibung auf den selbst genutzten Teil des Gebäudes geltend machen möchten, müssen Sie das Baujahr des Gebäudes vor dem 1. Januar 1925 berücksichtigen.

Um Probleme mit der Steuerbehörde zu vermeiden, ist es wichtig, die Anschaffungs- und Herstellungskosten genau zu dokumentieren. Wenn Sie Schwierigkeiten bei der Berechnung der Abschreibung für Ihre Immobilie haben, empfiehlt es sich, einen Steuerberater zu konsultieren.

Grundlagen für die Berechnung

• Bemessungsgrundlage: Die Herstellungskosten des Gebäudes, also die Baukosten. Der Wert des Grundstücks wird nicht berücksichtigt.
• Abschreibungssatz: 3% pro Jahr.
• Dauer der Abschreibung: 33 Jahre (100% der Baukosten werden über diesen Zeitraum abgeschrieben).

Schritte der Berechnung

Ermittlung der Bemessungsgrundlage

• Gesamtkosten der Immobilie
  • Kaufpreis oder Baukosten (inkl. Baunebenkosten wie Architekten- und Planungskosten).
  • Abzug des Grundstückswerts, da dieser nicht abgeschrieben werden kann.
• Beispiel:
  • Gesamtkosten: 500.00 €
  • Grundstückswert: 100.00 €
  • Bemessungsgrundlage: 400.000 €

Berechnung der jährlichen Absetzung

Die jährliche Abschreibung beträgt:

Abschreibung pro Jahr = Bemessungsgrundlage

Beispiel: 400.000 x 0,03 = 12.000 pro Jahr

Abschreibung über 33 Jahre

Jedes Jahr kann ein fester Betrag von 12.000 € von der Steuer abgesetzt werden, bis die Bemessungsgrundlage aufgebraucht ist.

Berücksichtigung im Steuerbescheid

Die Abschreibung wird bei der Einkommenssteuererklärung im Bereich der Sonderregelungen für selbst genutzte Immobilien angegeben. Sie mindert das zu versteuernde Einkommen und reduziert somit die Steuerlast.

Beispielrechnung: Komplettübersicht

• Immobiliendaten:
  • Gesamtkosten: 600.000 €
  • Grundstückswert: 150.000 €
  • Bemessungsgrundlage: 450.000 €
• Abschreibung:
  • 450.000 x 0,03 = 13.500 pro Jahr
• Über 33 Jahre:
  • Gesamtabschreibung: 13.500 x 33 = 445.500.

Absetzbare Kosten für Instandhaltung und Renovierung bei selbst genutzten Immobilien

Neben der Absetzung auf das Gebäude können auch die Kosten für Instandhaltung und Renovierung bei selbst genutzten Immobilien steuerlich geltend gemacht werden. Dabei müssen Sie jedoch zwischen Erhaltungsaufwendungen und anschaffungsnahen Herstellungskosten unterscheiden.

Erhaltungsaufwendungen sind Kosten, die zur Erhaltung des vorhandenen Zustands der Immobilie anfallen. Sie können als Werbungskosten in der Einkommensteuererklärung geltend gemacht werden. Anschaffungsnahe Herstellungskosten hingegen sind Kosten, die innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf der Immobilie anfallen und die den Gebäudewert erhöhen. Diese Kosten können nicht sofort, sondern nur über einen Zeitraum von mehreren Jahren abgeschrieben werden.

Absetzbare Kostenarten

Handwerkerleistungen

Für Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen können 20% der Arbeitskosten (inkl. Fahrtkosten und Maschinenkosten) von der Einkommenssteuer abgezogen werden. Maximal 6.000€ Arbeitslosten Pro Jahr werden Anerkannt, was zu einem Steuerabzug von bis zu 1.200€ führt.

• Beispiele für absetzbare Arbeiten:
  • Reparaturen (z.B. an Dach, Türen, Fenstern oder Heizung).
  • Maler- und Tapezierarbeiten.
  • Wartung von Heizungsanlagen.
  • Modernisierung der Sanitätanlagen.
• Nicht absetzbar:
  • Materialkosten (z.B. Fliesen, Farben, Rohre).
  • Arbeiten, die außerhalb der Immobilie stattfinden (z.B. auf öffentlichem Grund).

Energetische Sanierung

Kosten für Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz sind seit 2020 steuerlich begünstigt. Absetzbar sind 20% der Kosten (max. 40.000€ pro Immobilie), verteilt auf drei Jahre.

• Beispiele:
  • Dämmung von Wänden, Dächern oder Geschossdecken.
  • Austausch von Fenstern und Türen.
  • Erneuerung oder Optimierung der Heizungsanlage.
  • Einbau digitaler Heizsysteme (z.B. Thermostate).

Haushaltsnahe Dienstleistungen

Arbeiten wie Gartenpflege, Schnee räumen oder Hausreinigung können mit 20% der Kosten (bis zu 4.000€ jährlich) steuerlich geltend gemacht werden.

Nicht absetzbare Kosten

Für selbst genutzte Immobilien gilt grundsätzlich:

• Grundlegende Baumaßnahmen wie Neubauten oder Anbauten sind nicht absetzbar.
• Kosten für den Austausch von luxuriösen oder besonderen Ausstattungen (z.B. Designerküchen, teure Bodenbeläge) sind ebenfalls ausgeschlossen.

Voraussetzungen für die Absetzbarkeit

• Rechnungen und Nachweise
  • Die Handwerkerleistungen müssen durch eine Rechnung nachgewiesen werden.
  • Die Zahlung muss unbar (per Überweisung oder Karte) erfolgen.
• Nutzung der Immobilie
  • Die Arbeiten müssen am selbst genutzten Wohnraum erfolgen (kein Arbeitszimmer in einem fremdvermieteten Teil des Hauses).

Beispielrechnung

Handwerkerleistung

Gesamtkosten: 5.000€ (davon 3.500€ Arbeitskosten, 1.500€ Materialkosten).

Absetzbar: 3.500 x 0,2 = 700 Steuerermäßigung.

Energetische Sanierung

Gesamtkosten: 20.000€ für Fensteraustausch.

Absetzbar: 20.000€ x 0,2 = 4.000 (verteilt auf drei Jahre: 1.333€ pro Jahr)

Abschreibung und Steuern – Welche Rolle spielen Sonderabschreibungen bei selbst genutzten Immobilien?

Bei selbstgenutzten Immobilien können auch Sonderabschreibungen in Anspruch genommen werden. Die Sonderabschreibung beträgt 5% und kann für Gebäude genutzt werden, die vor dem 1. Januar 2002 erbaut wurden und die in einem Sanierungsgebiet oder städtebaulichen Entwicklungsbereich liegen.

Die Sonderabschreibung ist auf einen Zeitraum von vier Jahren begrenzt und kann nur für diejenigen Kosten in Anspruch genommen werden, die tatsächlich für die Sanierung oder Modernisierung des Gebäudes anfallen. Die Sonderabsetzung kann auch nur für den Teil des Gebäudes geltend gemacht werden, der vermietet wird.

Bedeutung von Sonderabschreibungen

Sonderabschreibungen erlauben es, einen Teil der Kosten einer Immobilie zusätzlich zu regulären Absetzung (z.B. 3%-Abschreibung) geltend zu machen. Diese reduzieren das zu versteuernde Einkommen und damit die Steuerlast.

• Bei selbst genutzten Immobilien: Eingeschränkte Anwendbarkeit
  • Sonderabschreibungen nach $ 7b EStG (z.B. für den Mietwohnungsbau) gelten nicht für selbst genutzte Immobilien.
  • Der Hauptfokus liegt auf der Förderung von Neubauten oder der energetischen Sanierung, nicht auf steuerlichen Erleichterungen für reine Selbstnutzung.
• Sonderregelungen bei selbst genutzten Immobilien
  • 3%-Abschreibung
    • Die Einführung der 3%-Abschreibung ab 2024 (für Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2023 fertiggestellt wurden) kann als „Sonderregelung“ angesehen werden.
    • Dies ermöglicht es, über 33 Jahre hinweg die Baukosten von selbst genutztem Wohnraum steuerlich geltend zu machen.
• Energetische Sanierung
  • Energetische Maßnahmen bieten eine Art „Sonderabschreibung“:
    • 20% der Kosten können steuerlich geltend gemacht werden (verteilt auf drei Jahre).
    • Maximale Förderung: 40.000€ pro Immobilie.
  • Beispiel:
    • Austausch von Fenstern oder Türen.#
    • Dämmung von Fassade oder Dach.
    • Optimierung oder Erneuerung von Heizsystemen.
• Denkmalschutzimmobilien
  • Wenn eine selbst genutzte Immobilie unter Denkmalschutz steht, können die Kosten für die Instandhaltung und Modernisierung steuerlich geltend gemacht werden.
    • Bis zu 90% der Kosten für denkmalgerechte Arbeiten können über einen Zeitraum von 10 Jahren verteilt werden.
• Wohn-Riester
  • Wenn die selbst genutzte Immobilie als Altersvorsorge dient (z.B. über Wohn-Riester), können die Tilgungsraten eines Immobilienkredits steuerlich absetzbar sein. Dies ist allerdings an bestimmte Voraussetzungen gebunden (z.B: Hauptwohnsitz im Alter).

Sonderabschreibungen im klassischen Sinne (z.B. § 7b EStG) spielen bei selbst genutzten Immobilien keine zentrale Rolle. Die steuerlichen Vorteile beschränken sich auf spezifischen Maßnahmen wie 3%-Abschreibung, energetische Sanierungen oder Regelungen für denkmalgeschützte Immobilie.

Zusammenfassung der steuerlichen Absetzbarkeit bei selbstgenutzten Immobilien

Zusammenfassend können Besitzer von selbst genutzten Immobilien die Absetzung auf das Gebäude sowie die Kosten für Instandhaltung und Renovierung steuerlich geltend machen. Die begrenzte Abschreibung beträgt 2% pro Jahr, kann aber auf 3% erhöht werden, wenn das Gebäude vor dem 1. Januar 1925 erbaut wurde und der selbst genutzte Teil des Gebäudes betrifft.

Die steuerliche Absetzbarkeit bei selbst genutzten Immobilien ist in Deutschland eingeschränkt, da die Eigennutzung von Wohnraum grundsätzlich nicht steuerlich gefördert wird. Dennoch gibt es einige Möglichkeiten, bestimmte Kosten abzusetzen, vor allem im Zusammenhang mit Instandhaltung, Modernisierung und energetischen Maßnahmen.

Für vermietete Teile von selbst genutzten Immobilien kann die normale Absetzung von 2% sowie die Sonderabschreibung von 5% geltend gemacht werden. Die Sonderabschreibung ist jedoch auf einen Zeitraum von vier Jahren begrenzt und kann nur für Gebäude in Sanierungsgebieten oder städtebaulichen Entwicklungsbereichen in Anspruch genommen werden.

Ein zentraler Punkt ist die Einführung der 3%-Abschreibung ab 2024, die für Neubauten gilt, die nach dem 1. Oktober 2023 fertiggestellt wurden. Hier können die Baukosten über 33 Jahre hinweg steuerlich geltend gemacht werden, was eine erhebliche Entlastung darstellt.

Darüber hinaus lassen sich Handwerkerleistungen und haushaltsnahe Dienstleistungen steuerlich berücksichtigen. Dabei wird ein Teil der Arbeitskosten, beispielsweise für Renovierungen oder Gartenarbeiten, direkt von der Steuer abgezogen. Energetische Sanierungen wie die Dämmung von Fassaden oder der Austausch von Heizungen können ebenfalls steuerlich begünstigt werden, indem ein Anteil der Kosten über drei Jahre verteilt absetzbar ist.

Besondere Vorteile gibt es für denkmalgeschützte Immobilien, bei denen Sanierungskosten in einem hohen Maß steuerlich geltend gemacht werden können. Wohn-Riester bietet eine zusätzliche Möglichkeit, die Tilgung eines Immobilienkredits steuerlich zu fördern, wenn die Immobilie als Altersvorsorge dient.

Obwohl die Absetzbarkeit begrenzt ist, gibt es somit gezielte Anreize, die vor allem auf die Modernisierung und Energieeffizienz von Immobilien abzielen.

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