Gutachter Haus- und Immobilienkauf – was wird geprüft?

Beim Haus- und Immobilienkauf sollte ein Gutachter den Verkehrswert des Hauses prüfen und feststellen.

Viele Hausbesitzer und Kaufinteressierte sind sich jedoch nicht sicher, was bei einem Gutachten geprüft wird und wie hoch die Kosten für die Untersuchungen ausfallen werden. In einigen Fällen ist sogar fraglich, ob überhaupt ein Gutachten erstellt werden sollte.

Inhalte Anzeigen

Was prüft ein Gutachter im Haus?

Geprüft werden vorrangig das eventuelle Auftreten von gesundheitsschädlichen Baustoffen, der Zustand der Substanz des Hauses und die Heizungs- sowie Elektroanlagen. Oft werden zusätzlich die Wasserleitungen kontrolliert.

Ein Gutachter oder Sachverständiger, der ein Haus prüft, führt eine sogenannte Immobilienbewertung durch, um den Wert einer Immobilie festzustellen oder den Zustand der Immobilie für verschiedene Zwecke zu überprüfen, wie beispielsweise einen geplanten Verkauf, eine Finanzierung, die Feststellung von Baumängeln oder im Rahmen von Erbschaftsangelegenheiten. Die Prüfung kann verschiedene Bereiche umfassen:

Bausubstanz: Der Gutachter prüft die Konstruktion und den Zustand von Wänden, Decken, Böden, Dach und Fundament. Dazu gehört die Suche nach Rissen, Feuchtigkeitsschäden, Schimmelbildung und anderen Anzeichen für Bauschäden.
Haustechnik: Hierzu zählen die Überprüfung von Elektrik, Heizungsanlage, Sanitäranlagen, Lüftungssystemen usw., um deren Funktionsfähigkeit und Normkonformität sicherzustellen.
Ausstattung: Die Qualität und der Zustand der Ausstattungsmerkmale, wie Fenster, Türen, Bodenbeläge, eingebaute Küchen und Bäder, werden bewertet.
Energieeffizienz: Der Energieausweis gibt Auskunft über die Energieeffizienz der Immobilie. Ein Gutachter kann eine energetische Bewertung vornehmen und Verbesserungsvorschläge erarbeiten.
Schadstoffe: Bei älteren Gebäuden kann die Überprüfung auf Schadstoffe wie Asbest, Blei in Rohrleitungen oder Schimmelsporen relevant sein.
Dach & Fassade: Zustand des Daches, der Regenrinnen, der Fassade und der Außenanstriche sowie Isolierung und möglicher Schädlingsbefall, wie z.B. Holzwurm oder Hausschwamm.
Grundstück: Die Begutachtung des Grundstücks beinhaltet die Überprüfung der Bebaubarkeit, möglicher Grenzstreitigkeiten sowie die Betrachtung von Zuwegungen, Gartenanlagen und Außenanlagen.

Zusätzlich kann der Gutachter auch rechtliche Aspekte prüfen, die für die Immobilie von Bedeutung sind, wie etwa bestehende Grunddienstbarkeiten, Wegerechte oder Vorkaufsrechte. Nach abgeschlossener Prüfung erstellt der Gutachter in der Regel einen ausführlichen Bericht, der alle relevanten Informationen enthält und als Grundlage für Entscheidungsprozesse dient.

Wie steht es um den Marktwert der Immobilie?

Ob die Immobilie so viel wert ist, wie der Käufer oder Besitzer denkt, sollte geprüft werden. Frühere Wasserschäden oder einen Schimmelbefall in der Bausubstanz nicht zu bemerken, kann zu hohen Kosten bei der Renovierung führen.

Damit beim Hauskauf keine Überraschungen warten, werden die einzelnen Elemente von einem Gutachter unter die Lupe genommen. Das Dach wird nach Schäden, Insekten und Tieren abgesucht. Der Keller wird auf Schimmel- und Wasserschäden geprüft.

Die allgemeinen Wohnräume werden außerdem einer Prüfung der Wärmeisolierung und Energieeffizienz unterzogen. Insbesondere in Zeiten, die die Energiekosten ansteigen lassen, ist dieser Punkt für Kaufinteressierte essenziell.

Um den Marktwert einer Immobilie zu bestimmen, ist eine Vielzahl von Faktoren zu berücksichtigen. Ein Sachverständiger oder Gutachter würde für die Bewertung der Immobilie normalerweise folgende Aspekte analysieren:

Standort: Die Lage der Immobilie ist einer der wichtigsten Faktoren. Hierbei spielen die Infrastruktur, die Nähe zu Verkehrsanbindungen, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, medizinischen Einrichtungen sowie die Attraktivität der Nachbarschaft eine Rolle.
Zustand der Immobilie: Der bauliche Zustand, das Alter des Gebäudes, die Qualität der Bausubstanz, notwendige Renovierungen oder bereits durchgeführte Modernisierungen beeinflussen den Wert.
Ausstattung: Hochwertige und moderne Ausstattungsmerkmale können den Wert steigern, während veraltete oder mangelhafte Ausstattung zu einem Wertverlust führen kann.
Größe und Zuschnitt: Die Wohnfläche und die Anzahl der Zimmer, sowie der Grundstückszuschnitt und -größe, sind entscheidend für den Wert. Größe und Nutzbarkeit von Garten oder Terrasse können ebenfalls Einfluss haben.
Energieeffizienz: Ein guter Energieausweis (niedriger Energiebedarf) ist ein Wertfaktor, der immer mehr an Bedeutung gewinnt.
Marktsituation: Die aktuelle Nachfrage, das Angebot an verfügbaren Immobilien im Markt und allgemeine wirtschaftliche Bedingungen bestimmen den erzielbaren Preis.
Rechtliche Aspekte: Lasten und Beschränkungen wie Wegerechte, Erbbaurechte oder Denkmalschutzauflagen können den Wert beeinflussen.

Für eine zuverlässige Bewertung wird oft eine Kombination aus Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren verwendet. Eine persönliche Beratung durch einen Fachmann ist unerlässlich, wenn es um den konkreten Marktwert einer bestimmten Immobilie geht. Sollten Sie eine Bewertung für eine spezifische Immobilie wünschen, müsste ich detailliertere Informationen über das Objekt, seinen Standort und die aktuellen Marktbedingungen erhalten, um eine professionelle Einschätzung abgeben zu können.

Gutachter Kosten für Hausprüfungen

Gewiss spielt auch die finanzielle Last dieser Prüfungen eine Rolle. Theoretisch lassen sich diese nicht im Voraus einsehen, da es dem Gutachter rechtlich zusteht, das Honorar frei zu bestimmen.
Aus diesem Grund sollten Interessenten einige Gutachter miteinander vergleichen.

Dennoch gibt es die sogenannte „Honorarverordnung für Architekten- und Ingenieurleistungen“. In dieser Verordnung ist nicht nur ein Richtwert für Gutachten angegeben. Auch wird festgelegt, wie sich die Honorarzonen je nach Einzelfall verändern können.
Die Honorarzonen werden je nach ermittelten Bewertungspunkten für ein Gebäude oder einen bestimmten Innenraum festgelegt.

All diese Aufgaben werden im Normalfall direkt vom Gutachter übernommen.
Die Honorarverordnung besagt somit, dass eine Immobilie mit einem Wert von 200.000 € Gutachterkosten zwischen 860 und 1051 € erzeugen kann.
Wie viel genau bezahlt werden muss, richtet sich jedoch nicht nur nach der Verordnung.

Die Kosten für einen Gutachter oder Sachverständigen, der eine Hausprüfung durchführt, können stark variieren und hängen von verschiedenen Faktoren ab. Zu diesen Faktoren gehören:

Art des Gutachtens: Ein Verkehrswertgutachten (Marktwert der Immobilie) ist in der Regel teurer als ein Kurzgutachten oder eine mündliche Beratung.
Größe und Art der Immobilie: Die Größe des Wohnraums, die Anzahl der Zimmer und zusätzliche Gebäude wie Garagen oder Nebengebäude beeinflussen den Preis.
Zustand der Immobilie: Ein sanierungsbedürftiges Objekt oder ein Objekt mit vielen Mängeln kann die Prüfung erschweren und somit teurer machen.
Regionale Unterschiede: In manchen Regionen und Städten können die Preise für Sachverständige höher sein als in anderen.
Umfang und Detailtiefe: Je nachdem, wie detailliert das Gutachten sein soll, steigt auch der Arbeitsaufwand für den Gutachter und damit der Preis.
Zweck des Gutachtens: Spezialisierte Gutachten, wie z.B. für Schäden an Gebäuden oder für energetische Sanierungen, können teurer sein als allgemeine Bewertungen.

Die Kosten werden oft auf Basis der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) oder als Pauschale bzw. nach Zeitaufwand berechnet. Für eine einfache Beratung oder ein Kurzgutachten können die Kosten bei wenigen hundert Euro liegen, während detaillierte Verkehrswertgutachten oft mehrere tausend Euro kosten können. Es ist ratsam, bei mehreren Gutachtern Angebote einzuholen und die Leistungen zu vergleichen.

Wichtig ist auch zu beachten, dass der günstigste Gutachter nicht unbedingt die beste Wahl ist. Qualifikation, Erfahrung und die genaue Prüfung der Referenzen des Gutachters sollten bei der Auswahl ebenso berücksichtigt werden.

Die Wahl des Gutachters

Hier ist eine Checkliste mit wichtigen Kriterien zur Auswahl eines Gutachters für Hausprüfungen:

Qualifikation und Zertifizierung:

Ist der Gutachter zertifiziert oder öffentlich bestellt und vereidigt?
Hat er entsprechende Qualifikationen und Weiterbildungen in seinem Fachgebiet?

Erfahrung:

Verfügt der Gutachter über ausreichend Erfahrung in der Immobilienbewertung oder im speziellen Bereich, der begutachtet werden soll?
Kann der Gutachter Referenzen oder Fallbeispiele vorzeigen?

Spezialisierung:

Ist der Gutachter auf bestimmte Immobilienarten (Wohnobjekte, Gewerbeimmobilien, Sonderimmobilien) spezialisiert?
Hat er Erfahrung mit den spezifischen Anforderungen, die Ihre Immobilie mit sich bringt?

Unabhängigkeit:

Steht der Gutachter in keinerlei Abhängigkeitsverhältnis zu Maklern, Bauunternehmen oder anderen an der Immobilientransaktion beteiligten Parteien?

Lokales Marktverständnis:

Hat der Gutachter Kenntnisse über den lokalen Immobilienmarkt und die regionalspezifischen Gegebenheiten?

Versicherungsschutz:

Verfügt der Gutachter über eine Haftpflichtversicherung, die mögliche Fehler bei der Begutachtung abdeckt?

Kostenstruktur:

Wie berechnet der Gutachter seine Leistungen (HOAI, Pauschalpreis, Stundensatz)?
Sind alle Leistungen im Angebot klar definiert, und gibt es ein schriftliches Angebot?

Transparenz und Kommunikation:

Ist der Gutachter bei der Darstellung des Leistungsumfangs und der Kosten transparent?
Erscheint die Kommunikation mit dem Gutachter professionell und verständlich?

Verfügbarkeit und Erreichbarkeit:

Wie gut ist der Gutachter erreichbar für Rückfragen und zusätzliche Informationen?
Stimmen die zeitlichen Verfügbarkeiten beider Parteien überein?

Berichterstattung:
- Bietet der Gutachter einen ausführlichen und gut strukturierten Bericht an?
- Sind die Analysemethoden und Dokumentationen, die der Gutachter verwendet, nachvollziehbar und verständlich?
Weiterempfehlung und Bewertungen:
- Gibt es positive Empfehlungen von früheren Kunden oder anderen Fachleuten?
- Finden sich Bewertungen oder Feedback in Foren oder auf Bewertungsplattformen?

Die Wahl des richtigen Gutachters ist ein wichtiger Schritt, um eine genaue und fundierte Beurteilung Ihrer Immobilie zu erhalten. Achten Sie darauf, dass der Gutachter in all diesen Punkten Ihren Ansprüchen gerecht wird.

Faktoren für die Kostenermittlung

Neben der Gutachterwahl muss auch die Art des Gutachtens berücksichtigt werden. Kurzgutachten sind billiger als Komplettgutachten, erfassen aber auch weniger Details und sind nicht für alle Immobilien zu empfehlen. Da besagte Kurzgutachten keine rechtliche Grundlage für den Verkehrswert darstellen, sind sie beim Haus(ver)kauf zu meiden. Käme es zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung, würde das Kurzgutachten nicht als ausreichende Prüfung zur Ermittlung des Marktwerts gelten.

Wer muss das Gutachten bezahlen?

Niemand möchte, aber einer muss.
So auch bei den Gutachterkosten. Wer diese tragen muss, entscheidet sich nach einigen festgelegten Bestimmungen.

Wird das Gutachten erstellt, um beim Haus(ver)kauf einen Überblick über den Marktwert zu haben, zahlt stets der Auftraggeber das Gutachten.
Der Auftraggeber kann hierbei sowohl der Verkäufer als auch der Käufer sein. Es empfiehlt sich, die Kosten für das Gutachten als Verkäufer zu tragen.
So sind bei Besichtigung sofort handfeste Daten verfügbar, über welche verhandelt werden kann.

Wird hingegen direkt ein Makler beauftragt, kümmert sich dieser um das Gutachten. Entweder kann es direkt persönlich ausgestellt werden oder ein Gutachter wird hinzugezogen. Selbstverständlich werden die Gutachterkosten mit den Maklerkosten verrechnet.
Daher ist es in den meisten Fällen kostengünstiger, selbst einen Fachkundigen zu beauftragen und sich die Maklerkosten zu sparen.

Prüft der Makler die Immobilie hingegen selbst, können günstigere Optionen entstehen. Viele Makler bieten die Gutachten sogar grundsätzlich in den Dienstleistungen an und bestehen auf eine eigenhändige Abnahme. Die Kosten trägt auch hier der Auftraggeber.

Ist ein Gutachten rechtlich notwendig?

Rein rechtlich sind (Ver)Käufer nicht dazu verpflichtet, ein Gutachten anfertigen zu lassen. Dennoch ist es ratsam, den Marktwert prüfen zu lassen.
Ein Komplettgutachten sichert die beiden Parteien nicht nur im Falle eines Rechtsstreits ab, sondern sorgt auch für Transparenz.

Niemand möchte ein Eigenheim kaufen und nur wenige Wochen später feststellen, dass die Renovierungskosten fast so hoch ausfallen wie der ursprüngliche Kaufpreis! Natürlich ist dieses Beispiel ein wenig überzogen. Alternativ kann man ein Haus erst mieten und wenn man alle Vor und Nachteile kennt, es dann gegen falls kaufen

Aus rechtlicher Sicht sind Gutachten also nicht zwingend nötig, aber schwer zu empfehlen.