Was bedeutet Erschließung?

Die Erschließung von Grundstücken ist ein wichtiger Schritt bei der Errichtung von Gebäuden oder der Entwicklung von Wohngebieten. Aber was bedeutet Erschließung eigentlich und welche Voraussetzungen müssen erfüllt werden? In diesem Artikel werden wir uns mit dem Konzept der Erschließung auseinandersetzen und Ihnen erklären, was Sie wissen müssen.

Was ist Erschließung?

Erschließung bezieht sich auf die Verbindung von Grundstücken mit dem öffentlichen Verkehrsnetz und der Versorgungsinfrastruktur. Die Erschließung kann verschiedene Aspekte umfassen, wie beispielsweise den Anschluss an das Strom- und Wasserversorgungsnetz, die Anbindung an das Straßennetz oder den Zugang zu öffentlichen Verkehrsmitteln. Die Erschließung ist in der Regel erforderlich, um eine Baugenehmigung zu erhalten und ein Gebäude oder eine Wohnsiedlung zu errichten.

Eine Erschließungsmaßnahme kann von einer Gemeinde oder einem privaten Entwickler durchgeführt werden. Wenn es sich um ein großes Entwicklungsprojekt handelt, kann die Erschließung von der Gemeinde vorgenommen werden, während kleinere Projekte oft von privaten Entwicklern durchgeführt werden. In beiden Fällen muss jedoch sichergestellt werden, dass die Erschließungsmaßnahmen den erforderlichen Standards entsprechen und alle relevanten Genehmigungen vorliegen.

Voraussetzungen für Erschließung

Eine ausreichende Größe des Grundstücks ist eine wichtige Voraussetzung für die Erschließung, um die erforderlichen Maßnahmen durchführen zu können. Darüber hinaus muss die Verfügbarkeit der benötigten Infrastruktur wie Strom- und Wasseranschlüsse, Kanalisation und Telefonleitungen gegeben sein. In manchen Fällen muss die Infrastruktur jedoch erst installiert werden, bevor eine Erschließung durchgeführt werden kann. Zusätzlich können mit der Erschließung Kosten verbunden sein, die von der Gemeinde oder dem Entwickler getragen werden müssen. In einigen Fällen können diese Kosten auf die Eigentümer des Grundstücks umgelegt werden, die von der Erschließung profitieren werden.

Die Erschließung eines Grundstücks ist ein komplexer Prozess, der zahlreiche Schritte umfasst und Voraussetzungen erfordert, um es baureif zu machen. Hier sind typische Voraussetzungen und Schritte, die für die Erschließung eines Grundstücks erforderlich sind:

1. Rechtliche Klärungen:

• Prüfung des Flächennutzungsplans (vorbereitender Bauleitplan, der die grundsätzliche Nutzung für Gebiete darstellt).
• Eintragungen im Grundbuch beachten (z.B. Wegerechte, Grunddienstbarkeiten).
• Umwandlung des Bodens von landwirtschaftlichem zu Bauland, falls nötig.

2. Bauplanung und -genehmigung:

• Erstellung eines Bebauungsplans (verbindlicher Bauleitplan, der genaue Vorgaben zur Bebauung enthält).
• Beantragung einer Baugenehmigung nach Vorlage von Bauzeichnungen und Baubeschreibung.
• Klärung von Baulasten, die eventuell auf dem Grundstück lasten. Baulasten sind Verpflichtungen, die über das Baurecht hinausgehen.

3. Technische Erschließung:

• Anschluss an die öffentliche Wasserversorgung und Abwasserentsorgung.
• Anschluss an das Strom- und ggf. Gasversorgungsnetz.
• Eventuell Anschluss an Fernwärme oder Telekommunikationsnetze.
• Bau von Zufahrtsstraßen bzw. Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz.
• Errichtung von Gehwegen und Straßenlaternen.

4. Naturschutz und Umweltauflagen:

• Eventuelle Prüfungen auf schützenswerte Flora und Fauna (ökologische Gutachten).
• Beachtung von Auflagen zum Landschafts- und Gewässerschutz.

5. Finanzielle Aspekte:

• Sicherung der Finanzierung der Erschließungskosten, welche oft von den zukünftigen Grundstückseigentümern getragen werden müssen.
• Ggf. Vereinbarungen mit der Gemeinde/Stadt über Kostentragung und Durchführung der Erschließungsmaßnahmen.

6. Umlegungsverfahren (Bodenordnungsverfahren):

• In manchen Fällen müssen Grundstücke im Rahmen eines Umlegungsverfahrens neu geordnet werden (z.B. bei der Schaffung von Baugebieten).

Vor dem Beginn der tatsächlichen Bauarbeiten sollten alle relevanten Fragen geklärt und Genehmigungen eingeholt sein, um rechtliche und finanzielle Schwierigkeiten während oder nach der Erschließung zu vermeiden. Die konkreten Voraussetzungen und erforderlichen Schritte können je nach Standort, Bundesland und den lokalen Begebenheiten variieren. Es ist daher immer ratsam, sich bei der zuständigen Gemeinde oder Stadtverwaltung zu informieren und zugelassene Fachleute (z.B. Architekten, Bauingenieure, Rechtsanwälte) hinzuziehen.

Arten der Erschließung

Es gibt verschiedene Arten der Erschließung, die von der Art des Projekts und den Bedürfnissen der Nutzer abhängen. Einige der häufigsten Arten der Erschließung sind:

1. Straßenerschließung: Die Straßenerschließung ist die grundlegende Art der Erschließung und umfasst den Anschluss des Grundstücks an das Straßennetz. Die Straßen müssen den Anforderungen der örtlichen Behörden entsprechen und ausreichend breit sein, um den Verkehr zu bewältigen.
2. Wasserversorgung und Abwasserentsorgung: Die Wasserversorgung und Abwasserentsorgung sind wichtige Aspekte der Erschließung, um sicherzustellen, dass die Bewohner des Gebäudes oder Wohngebietes Zugang zu sauberem Wasser und einer effektiven Abwasserentsorgung haben.
3. Stromversorgung: Die Stromversorgung ist ein weiterer wichtiger Aspekt der Erschließung. Die Verfügbarkeit von Stromanschlüssen auf dem Grundstück ist erforderlich, um die Versorgung mit elektrischer Energie zu gewährleisten.
4. Telekommunikation: Die Telekommunikation umfasst den Anschluss des Gebäudes oder Wohngebietes an das Telefon- und Internetnetz. Eine zuverlässige Telekommunikationsinfrastruktur ist wichtig für die Kommunikation und den Zugang zu Informationen.

Welche Kosten können auf die zukünftigen Eigentümer der Grundstücke umgelegt werden?

Die Kosten, die auf die zukünftigen Eigentümer der Grundstücke umgelegt werden können, umfassen in der Regel einen Teil der Kosten für die Erschließung. Diese Kosten können variieren und werden durch eine Vielzahl von Faktoren bestimmt, darunter die Größe des Grundstücks, die geografische Lage, der Umfang der erforderlichen Erschließungsmaßnahmen und die Preisgestaltung der beauftragten Unternehmen. Hier eine Liste möglicher Erschließungskosten:

1. Bau von Zufahrtsstraßen: Die Anbindung an das öffentliche Straßennetz, einschließlich der Kosten für Asphaltierung, Bordsteine und Straßenbeleuchtung.
2. Ver- und Entsorgungsleitungen: Anschlüsse für Wasser, Abwasser, Strom, Gas und gegebenenfalls Fernwärme. Hierunter fallen auch die Kosten für die Verlegung der Leitungen bis zum Grundstück und die Hausanschlusskosten.
3. Telekommunikationsanschluss: Leitungen für Telefon und Internet.
4. Regenwasserentsorgung: Maßnahmen zur Entwässerung und zum Umgang mit Oberflächenwasser, um Überschwemmungen zu verhindern.
5. Grünflächen und ökologische Ausgleichsmaßnahmen: Anlage von Grünflächen, Bepflanzungen, Schaffung von Ausgleichsflächen für Eingriffe in die Natur.
6. Beiträge für öffentliche Einrichtungen: Beiträge zu Spielplätzen, Schulen, Kindergärten oder anderen sozialen Einrichtungen in der Nähe.
7. Planungskosten: Kosten für die künftige Planung und Entwicklung der Region, einschließlich der Kosten für Architekten, Ingenieure und Berater.

Die Höhe dieser Kosten ist sehr standortspezifisch und kann von einigen tausend Euro bis hin zu mehreren hunderttausend Euro reichen. Sie wird oft pro Quadratmeter umgelegt, wobei die genaue Kalkulationsmethode von der Kommune oder dem Erschließungsträger abhängen kann.

Erschließungskosten werden in Deutschland meist über Erschließungsbeiträge gemäß Baugesetzbuch (BauGB) oder über Kommunalabgabenrecht der jeweiligen Bundesländer erhoben. Zukünftige Grundstückseigentümer sollten sich vor dem Kauf ein genaues Bild der zu erwartenden Erschließungskosten machen, indem sie Informationen von der zuständigen Gemeinde oder Stadt sowie von den Versorgungsunternehmen einholen.

Es ist auch zu beachten, dass einige Grundstücke als „erschließungsbeitragsfrei“ verkauft werden, was bedeutet, dass die Erschließungskosten bereits im Kaufpreis enthalten sind oder vom Verkäufer getragen werden. Wichtig für Käufer ist hierbei, im Kaufvertrag explizit festzuhalten, welche Kosten bereits gedeckt sind und für welche sie möglicherweise noch aufkommen müssen.